Guia para convertir un local en una vivienda
La reconversión de locales en viviendas: una solución necesaria para la ciudad, rentable para el inversor.
Madrid y Barcelona cuentan con 2 millones y medio de metros cuadrados de oficinas que podrían convertirse en 28,000 viviendas en los próximos 20 años, según el informe de Office Property. Sin embargo, esto no es exclusivo de las grandes ciudades. Según el informe de EIXOS Economic Observatory presentado en la universidad de Barcelona el pasado 8 de enero, la reconversión de locales en desuso a viviendas podría generar un aumento del 2% en el parque de viviendas de España. Es, por tanto, una solución necesaria para la ciudad.
Además de ser una solución necesaria para la ciudad, es una solución ágil y rentable para el inversor. La reconversión de locales permite poner viviendas en el mercado con mucha más rapidez que la generación de nuevo suelo o la promoción de viviendas, que lleva, en promedio, tres o cuatro años. Siendo así, se presenta como una idea rápida y efectiva para la necesidad imperiosa que tenemos en España de crear nuevas viviendas.
En este contexto, la administración estatal, autonómica y local tiene una oportunidad de oro para aumentar el parque de viviendas sin necesidad de proporcionar ayuda económica, contratar asesores o invertir dinero público. Simplemente, se trata de aumentar el número de locales en desuso que se pueden transformar en vivienda, siendo diligentes en la concesión de licencias y unificando criterios, aunque estos varíen de comunidad a comunidad, de pueblo a pueblo e incluso de zona a zona.
Este canal de oportunidad es altamente rentable para los pequeños inversores, ya que compran a precio de local y venden o alquilan a precio de vivienda. Además, contribuyen al aumento de la oferta y favorecen que se mantengan estables los precios de alquiler o venta. La rentabilidad neta puede estar en torno al 25% si el objetivo es comprar para vender y alrededor del 10% neto si es comprar para alquilar. Sin embargo, esta modalidad de inversión avanzada requiere el cumplimiento de una serie de normativas que son cambiantes según la ubicación en España.
Tres sencillos pasos iniciales
A continuación, profundizaremos en el paso a paso para cambiar el uso de un local a vivienda o a varias viviendas. Pero antes, te daré una guía en tres sencillos pasos para que sepas qué locales son susceptibles de cambiar a vivienda, ya que no todos los locales permiten realizar el cambio de uso:
Paso 1: Verificar que la normativa municipal te permitirá realizar el cambio de uso.
Necesitas asegurarte de que el ayuntamiento otorgará la licencia para realizar el cambio de uso en el local que estás considerando. Puedes consultar la normativa municipal en internet o pedir una cita con el técnico municipal para obtener información específica para esa área.
Paso 2: La Comunidad de Propietarios.
Aunque no siempre necesitamos el permiso de la comunidad de propietarios, es importante revisar los estatutos, ya que podrían contener restricciones específicas sobre cambios de uso. Si los estatutos prohíben expresamente el cambio de uso, podríamos enfrentarnos a problemas. En general, es probable que los estatutos no traten este tema, pero es esencial verificarlos.
Paso 3: Despejar las Incógnitas.
Las incógnitas son los elementos que el local debe cumplir para que, aunque sea susceptible de obtener licencia, permita que esta se conceda. Algunas de estas incógnitas incluyen aspectos como la densidad máxima de viviendas en la zona, la necesidad de plazas de garaje, la altura del local y su capacidad para cumplir con las normativas de habitabilidad. Estas son consideraciones cruciales para garantizar que el local cumpla con todas las características necesarias para convertirse en vivienda.
¿Qué Tipo de Locales Debo Buscar?
Locales No Comerciales en Zonas Residenciales:
Los locales en zonas residenciales que llevan tiempo vacíos y no tienen un propósito comercial son ideales. A diferencia de los locales en zonas comerciales, que son más costosos y no son tan rentables, los locales en zonas residenciales son más atractivos para la transformación.
Locales en Desuso:
Buscar locales que no estén cumpliendo su función original y llevan tiempo vacíos. Estos locales pueden tener un mayor potencial de rentabilidad al ser transformados en viviendas.
Locales que tienen más fachada que fondo:
¿Por qué es esto importante? Los locales se venden por metros cuadrados, y aunque la fachada puede no ser primordial al comprar un local para comercio, sí lo es en el cambio de uso a vivienda. La fachada es determinante porque, al venderse por metros cuadrados, te van a vender un local al mismo precio tenga una fachada u otra.
Para ilustrarlo con un ejemplo: si tienes un local de 80 metros cuadrados con una dimensión de fachada de 5 metros por 16 de fondo, podrías sacar una vivienda de 45m2 como máximo (en Barcelona). Sin embargo, si comprases ese mismo local de 80 metros cuadrados con una fachada de 16 metros y un fondo de cinco, podrías sacar seguramente dos viviendas de 40m². Por tanto, los locales que tendrás que buscar son aquellos que no son comerciales, se están vendiendo como almacén o garaje, están cerrados durante mucho tiempo y, al mismo tiempo, tienen el máximo de fachada posible.
Recuerda que la transformación de locales a viviendas es una estrategia de inversión avanzada que requiere el cumplimiento de normativas cambiantes según la ubicación en España. Antes de embarcarte en este proceso, es esencial obtener información actualizada sobre las regulaciones locales y realizar un análisis detallado de cada local considerado para la transformación.
No se trata de transformar locales como locos, sino aquellos que no están cumpliendo su función de prestar ese servicio de comercio. A poco que profundices con el cambio de tendencia en el comercio electrónico y la nueva situación tras la pandemia, te darás cuenta de que son la mayoría.
Seis pasos para convertir un local en vivienda.
Ahora pasemos a los seis pasos para convertir un local en vivienda
Paso 1| Negociar la Compra Supeditada a la Obtención de la Licencia.
Asegúrate de manera efectiva que vas a obtener la licencia. ¿Qué significa esto? Si el ayuntamiento te ha dicho verbalmente que se puede realizar el cambio de uso, aún así, al invertir mucho dinero, debes asegurarte de manera efectiva. Para ello, necesitarás pedir una cédula de calificación urbanística, es decir, que el ayuntamiento te lo confirme por escrito. Además, deberías condicionar las arras y el contrato de compraventa a la obtención de esta licencia para evitar posibles problemas.
Paso 2| Conseguir el Proyecto.
El segundo paso es conseguir el proyecto. La mayoría de los ayuntamientos en España te pedirán una licencia urbanística, que requiere un proyecto. Busca un arquitecto con experiencia en cambios de uso en ese municipio para asegurar que conoce los requisitos y detalles necesarios.
Paso 3| Conseguir la Licencia.
Una vez tengas el proyecto, preséntalo en el ayuntamiento para obtener la licencia. Esta licencia te permitirá iniciar las obras para realizar el cambio de uso.
Paso 4| Realizar la Obra.
El cuarto paso es realizar la obra. Puedes llevarla a cabo por partidas o con una única empresa. Contrario a la creencia común, esta obra no suele ser mucho más cara que una reforma integral. En muchos casos, cuesta lo mismo o incluso menos, ya que, al estar a pie de calle, es más fácil el suministro de materiales, y al ser el local diáfano, no requiere demolición.
Paso 5| Haz la Escritura del Cambio de Uso, Regístrala y haz la Alteración Catastral.
El quinto paso implica hacer la escritura de cambio de uso, registrarla y realizar la correspondiente alteración catastral. Después de completar la obra, necesitarás acudir a la notaría y redactar una escritura. Lleva la licencia, firma con tu arquitecto y presenta esa escritura de cambio de uso en el registro de la propiedad. Se inscribirá y la descripción cambiará de «local comercial» a «vivienda» o «viviendas». También es posible realizar una división, convirtiendo un local en varias viviendas, pero eso será abordado en otro artículo.
Paso 6| Vivienda Lista para Vender o Alquilar.
En este último paso, una vez que has escriturado y registrado la vivienda, debes llevar esta información al catastro para realizar la alteración catastral. Esto es crucial para que en el recibo del IBI y la referencia ya no aparezca como local, sino como vivienda. Ahora, tu vivienda o viviendas están listas para ser vendidas o alquiladas.
En resumen, la reconversión de locales en viviendas surge como una solución ágil y rentable para abordar la creciente demanda de alojamiento en ciudades como Madrid y Barcelona. Esta estrategia no solo ofrece la posibilidad de generar hasta 28,000 nuevas viviendas en las próximas dos décadas, sino que también representa una oportunidad lucrativa para pequeños inversores.
Para las autoridades, facilitar este proceso sin grandes inversiones públicas se presenta como una vía eficaz para aumentar el parque de viviendas. En última instancia, la transformación de locales no solo responde a la demanda de viviendas de alquiler de manera rápida, sino que también revitaliza espacios desaprovechados, proporcionando una solución sostenible a los desafíos del mercado inmobiliario en España.
Fotografia portada: José Hevia
